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  市房管局踐行群眾路線購房政策宣傳系列專題房屋貸款報道(十)
  在房屋產權登記過程中,許多市民對拆遷安置房、房改房等存在一定的盲區,不知道該如何區分,該如裝潢何辦理有關產權手續,還有一些市民對預購商品房抵押登記瞭解甚少。對此,房管部門提醒市民,無論哪一種房屋產權,都應該做到心中有數。
  拆澎湖民宿遷安置房產登記中需註意哪些問題?
  嚴格意義上來說,拆遷安置房是一種產權置換行為,在實踐中習慣按原產權性質將其劃分私產、公產、單位產、無證房、農戶等幾類,所提交的要件也各有不同,下麵分別就其中的重點問題予機車借款以說明:
  私產:原房屋性質為私產,並已取得《房屋所有權證》的房產,需提供原房屋所有權證或房屋註銷證明。如果原產權人死亡需提供繼承公證書,在填表時以兩張表反映產權轉移的過程。
  公產:公產是指原租住房管局直管公房中住戶。在審查時需要申請人提供原公房租賃證或原房屋所在地房管所(分局)的住房證明。
  單位產:被拆遷房產屬於各企事業單位所有,被拆遷人欄填寫為個人,需提交原單位放棄產權的證明與主管上級同意的批覆文件。
  無證房:是指因各種原因形成的在拆遷前被拆遷人居住或經營的房產未取得辦理產權登記,房屋拆遷時經拆遷人認可並給予安置。在辦理房產的轉移登記手續時,由拆遷人出具無證房證明並明確安置房產為全私產。
  農戶:一般是特指在城中村改造拆遷中的農業戶口。需提供集體土地使用證或區國土部門出具的地調資料。
  案例:購房人死亡(含拆遷安置),如何辦理權屬登記?是否需要公證?
  2010年5月,楊某持《房屋拆遷安置協議書》等申請材料到登記機構申請辦理房屋所有權轉移登記,在登記機構對房屋權利變動的原因證明文件進行比對時發現,產權實際所有人不符。經核實:“原房屋性質該為祖產,1998年翻建後登記在其母名下,其母已於房屋拆遷後不久去世。”依據《房屋登記辦法》楊某需補提交什麼材料才能將上述房產登記到本人名下?
  解答:《民法通則》第九條規定:“公民從出生時起到死亡時止,具有民事權利能力,依法享有民事能力,承擔民事義務。”權利人死亡後其民事行為能力終止,繼承開始。其財產應由繼承人繼承。
  《房屋登記辦法》第三十三條規定:“因繼承申請房屋所有權轉移登記的,應提交繼承證明。”建設部和司法部1991年8月31日聯合發出的《關於房產登記管理中加強公證的聯合通知》第二條規定:遺囑人為處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證。繼承未經公證,登記機構無法判定其繼承的真實性和合法性。公證機構不予公證的,當事人可請求法院確定權利。
  提示:當事人須提交《公證書》或《法院確定書》。
  未給職工辦理房改轉移登記手續的單位應儘快辦理
  房改房又可以叫做已購公有住房,是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。它具有以下幾個特點:
  首先,房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償,是住房制度向住房商品化過渡的形式,它的價格不由市場供求關係決定,而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定,是以標準價或成本價出售。
  其次,房改房的銷售對象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的優惠政策,購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。另外,房改房在進入市場方面也是有限制的。
  第三,在房改售房中對購房的面積有所控制,規定人均可購房的建築面積的控制指標,以防止一些人大量低價購買公有住房,造成國有資產的流失。
  第四,購買房改出售的公有住房有一定的優惠政策,公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。
  到目前為止,全市各單位85%左右已經給職工辦理了房改辦證手續,但仍有部分單位因為各種原因沒有辦理。為更好地解決中低收入群眾的住房問題,保護購房人的合法權益不受侵害,房管部門提醒未給職工辦理房改轉移登記手續的單位,應儘快辦理。畢竟“房子無小事”,它關乎到了千家萬戶的基本生活,更影響他們的生活質量。
  西安市房改辦證的程序主要是以下兩大部分:
  首先,房改單位依據我市相關規定,向陝西省房改辦或西安市房改辦提供本單位的房改資料,辦理房改批文及房屋售樓分戶價格表的審核工作;
  其次,到西安市房產交易管理中心辦理職工的房改分戶工作。這裡房改單位需提供房屋產權證或房屋產權登記簿(原件);房改批文(原件);售樓分戶價格表(原件);評估報告(原件);測量報告(原件)以及大修資金繳存憑證並填寫房屋轉移登記申請書。由西安市房產交易管理中心受理並開具受理單後,經過審核資料、繳納手續費、轉移質檢、登簿等工作環節,一般30個工作日後就能領取房屋產權證書。
  無論是否辦理抵押登記都應按時歸還按揭貸款
  房產是一項價值很大的財產,對於老百姓來說,多數的買房人願意以按揭貸款的方式購買房產。貸款銀行往往為了防範金融風險,會要求借款人提供房產抵押擔保。預購商品房抵押登記就是指,購房人在支付首期規定的房價款後,由貸款銀行代其支付其餘的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
  誤區1 按揭貸款一定辦理預購商品房抵押登記
  許多人認為只要在銀行按揭貸了款,就一定辦理了預購商品房抵押登記。實際上在銀行辦理了按揭貸款並不代表就一定辦理了預購商品房抵押登記。抵押登記是依申請啟動的,是否申請抵押登記是當事人的權利。只是銀行的抵押權經依法登記發生效力,未經登記不發生效力。需要說明的即使不辦理抵押登記,借款人該還的錢還是要還的。
  誤區2 抵押登記期間購房人不能進行產權登記
  按揭貸款的期限往往較長,即使辦理了預購商品房抵押登記,抵押登記期間,購房人仍可以與開發公司共同申請辦理轉移登記,將產權登記在購房人名下。辦理後的房產證不會發給購房人,轉換為有證抵押狀態,房產證收執在西安市房屋產權產籍管理中心。貸款結清後,抵押當事人雙方共同在西安市房屋產權產籍管理中心辦理註銷抵押登記後,領取房屋所有權證。
  誤區3 “註銷抵押通知單”交給開發商,換取房產證
  凡辦理了預購商品房註銷抵押登記後,可領取到“註銷抵押通知單”。此單僅證明某筆抵押登記已註銷,請購房人妥善保管。
  案例一:
  問:李某購買了商品住宅房屋一套,已全款付清,但還未辦理房屋產權證。現因個人資金緊張向銀行申請流動資金貸款,想以該房屋抵押作為履約擔保,可否辦理預購商品房抵押登記?
  答:預購商品房抵押登記是指購房人在支付首期規定的房價款後,由貸款銀行代其支付其餘的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。由此可知所抵押擔保的貸款只能用於購買該房屋,而不能是其它用途。
  案例二:
  問:張某採用按揭方式購買了商品住宅房屋一套,向商業銀行申請了個人住房貸款,並辦理了預購商品房抵押登記。後張某與開發商達成一致調換了房屋。張某該如何辦理?
  答:張某應先償還銀行貸款,並和銀行共同申請註銷原房屋抵押登記,再和開發商共同申請註銷合同備案,然後重新簽定調換後房屋的買賣合同。如仍以按揭方式購買,則重新申請個人住房貸款,以調換後房屋為抵押物重新申請預購商品房抵押登記。
  案例三:
  問:張某採用按揭方式購買了商品住宅房屋一套,向商業銀行申請了個人住房貸款,並辦理了預購商品房抵押登記。幾年後,貸款結清,但由於車禍張某已死亡,該如何辦理註銷抵押登記?
  答:由於抵押登記是依申請啟動的,那麼貸款結清後,抵押人(即購房人)和抵押權人(即銀行)也要共同申請註銷抵押登記。如抵押人死亡,應提供公證機關出具的公證書,以確定房產的繼承人(具體規定參照繼承過戶的要求)。再由繼承人和銀行共同申請註銷抵押登記。房屋取得產權證後,應及時辦理房產過戶手續。  (原標題:未給職工辦理房改轉移登記手續的單位應儘快辦理)
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